Калькулятор налога с продажи дома с земельным участком
Дом, построенный и зарегистрированный 2 года назад, продан за 4 500 000 ₽, расходы на стройку по чекам 3 000 000 ₽: налог 195 000 ₽. Участок под ним, купленный 7 лет назад и проданный за 1 500 000 ₽, налога не даёт: у земли свой срок владения. Укажите цену, кадастровую стоимость, дату регистрации и расходы отдельно для дома и для участка. Чек покажет, что выгоднее для каждого объекта: вычет 1 000 000 ₽, общий на дом и землю, или расходы, а также налог по ставке 13% или 15% и сроки декларации.
Правила и ставки 2026 года, страница обновлена 7 октября 2026Кто и как считает
Калькулятор
Как считается
Платить ли налог с продажи дома. Налога нет, если дом в собственности дольше минимального срока. Базовый срок 5 лет. 3 года хватит, если дом получен по наследству, в дар от члена семьи или близкого родственника, по приватизации, по договору пожизненного содержания с иждивением, если это единственное жильё продавца или право оформлено до 1 января 2016 года (п. 3 и 4 ст. 217.1 НК РФ). После срока декларацию подавать не нужно. Подробнее о том, как считать дни и даты, в разборе срока владения.
Срок у дома и участка считается отдельно. Дом и земля под ним это два объекта недвижимости, у каждого своя запись в ЕГРН и своя дата. Частая ситуация: участок купили 7 лет назад, дом построили сами и зарегистрировали 2 года назад. Тогда земля продаётся без налога, а дом облагается. Для построенного дома срок идёт с даты регистрации права на дом, а не с покупки земли и не с начала стройки. Поэтому в договоре стоит разделить цену на дом и участок: без разделения ФНС может распределить доход пропорционально кадастровой стоимости.
Единственное жильё. Правило 3 лет для единственного жилья работает для жилого дома: у продавца, включая совместную собственность с супругом, нет другого жилья, кроме купленного за 90 дней до регистрации продажи. Участок жильём не считается, и по позиции Минфина для него этот сокращённый срок не применяется: земля под таким домом освобождается только через 5 лет, если её купили.
База и вычет. База равна большему из двух: цене в договоре или 70% кадастровой стоимости на 1 января года продажи. Из неё вычитают 1 000 000 ₽ в год на все жилые дома, дачи, садовые дома и участки вместе (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Вместо вычета по каждому объекту можно взять подтверждённые расходы: цену покупки, а для построенного дома чеки и договоры на материалы, работы, проект, подключение к сетям. Калькулятор сам выбирает для дома и участка сочетание, при котором налог меньше: например, к дому расходы на стройку, к участку вычет.
Ставка. Резидент платит 13% с облагаемой суммы до 2 400 000 ₽ и 15% с превышения. Нерезидент 30% со всей базы, без вычета и расходов, но освобождение по сроку владения работает и для него.
Примеры. Дом построен и зарегистрирован в 2024 году, продан в 2026 году за 4 500 000 ₽, чеков на 3 000 000 ₽; участок продан за 1 500 000 ₽ и куплен в 2019 году. Дом: 4 500 000 минус расходы, облагается 1 500 000 ₽, налог 195 000 ₽. Земля без налога. Если и участок куплен 2 года назад, к нему применяется вычет 1 000 000 ₽, облагается ещё 500 000 ₽, налог вырастает до 260 000 ₽. Дом без документов о покупке продан через 3 года за 3 500 000 ₽: облагается 2 500 000 ₽, налог 312 000 + 15 000 = 327 000 ₽. Дом продан за 2 000 000 ₽ при кадастре 4 000 000 ₽: база 2 800 000 ₽, налог 234 000 ₽. Садовый дом за 900 000 ₽: вычет перекрывает цену, налог 0.
Сроки. Декларация 3-НДФЛ подаётся до 30 апреля года после продажи, налог платится до 15 июля (ст. 228, 229 НК РФ). Опоздание с декларацией стоит 5% от налога за месяц, от 1 000 ₽ до 30% суммы.
Какие цифры заложены
| Показатель | Значение 2026 |
|---|---|
| Минимальный срок | 5 лет; 3 года при наследстве, даре от близкого, приватизации, единственном жилье, оформлении до 2016 года |
| Дом и участок | срок владения у каждого свой, по дате регистрации |
| Построенный дом | срок с даты регистрации права на дом |
| База | большее из цены и 70% кадастровой стоимости на 1 января |
| Вычет | 1 000 000 ₽ в год на дома, дачи, садовые дома и участки вместе |
| Недостроенный дом | вычет 250 000 ₽ по позиции Минфина |
| Расходы вместо вычета | покупка, чеки на стройку, отдельно для дома и земли |
| Ставка резидента | 13% до 2 400 000 ₽, 15% свыше |
| Ставка нерезидента | 30% без вычетов |
| Декларация и уплата | до 30 апреля и 15 июля следующего года |
Вопросы и ответы
Какой налог с продажи дома с земельным участком?
НДФЛ 13%, а с облагаемой суммы свыше 2 400 000 ₽ 15%. Дом и участок считаются отдельно: если один из них в собственности дольше минимального срока, его цена не облагается. Вычет 1 000 000 ₽ один на оба объекта, а расходы на покупку или стройку учитываются по каждому своему объекту.
Дом по наследству: через сколько лет можно продать без налога?
Через 3 года с даты смерти наследодателя, а не с даты свидетельства о наследстве или регистрации. Это правило действует для наследства от любого человека, не только от родственника. При продаже раньше можно вычесть 1 000 000 ₽ или расходы наследодателя на покупку дома, если сохранились его договор и платёжки. Подробно о квартирах в разборе налога с продажи наследства.
Как считать налог с построенного дома?
Срок владения идёт с даты регистрации права на дом. Расходы: чеки и договоры на материалы, работы подрядчиков, проект, подключение электричества, газа и воды. Стоимость земли к дому не относится, её учитывают как расходы по участку. Без документов остаётся только вычет 1 000 000 ₽.
Есть ли льготы при продаже дома пенсионерам и многодетным?
Отдельной льготы для пенсионеров нет: срок, вычет и ставка те же. Работающий пенсионер может зачесть налог возвратом за покупку жилья. Семьи с двумя и более детьми до 18 лет (до 24 при очной учёбе) освобождаются по п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ, если в том же году или до 30 апреля следующего купили новое жильё большей площади или большей кадастровой стоимости, кадастр проданного не выше 50 000 000 ₽, а у семьи нет более 50% в другом жилье большей площади, чем купленное. Норма говорит о жилом помещении, распространяется ли она на землю под домом, лучше уточнить в инспекции.
Дом с долями: как делится вычет?
Если дом продаётся одним договором целиком, вычет 1 000 000 ₽ делится между владельцами пропорционально долям. Если каждый продаёт свою долю отдельным договором, каждый применяет вычет до 1 000 000 ₽ к своей доле. Расчёт по доле есть на странице налога с продажи доли.
Дом дешевле миллиона: нужно ли платить налог и подавать декларацию?
Если дом и участок вместе проданы не дороже 1 000 000 ₽ и 70% кадастра тоже не выше этой суммы, налога нет, а декларацию можно не подавать (п. 4 ст. 229 НК РФ). Учтите, что лимит годовой: квартира или другой дом, проданные в том же году, расходуют тот же 1 000 000 ₽.
Как продать недостроенный дом?
Незавершённое строительство продаётся как отдельный объект, если он зарегистрирован в ЕГРН, либо вместе с участком. Минфин считает такой объект не жилым домом, поэтому вычет 250 000 ₽, а не 1 000 000 ₽. Чеки на стройку можно учесть как расходы. Участок сохраняет свой вычет и свой срок владения.
Дом использовался в бизнесе ИП. Что меняется?
Если дом сдавали как ИП или в нём был гостевой дом, ФНС может посчитать доход от продажи предпринимательским и обложить его по режиму ИП, например по УСН. Освобождение по сроку для жилых домов с 2019 года сохраняется и после бизнеса, но суды и инспекции оценивают такие случаи по фактам. Для участков и нежилых объектов бизнес-флаг есть на странице налога с продажи участка.
Можно ли продать дом и не платить налог законно?
Дождаться минимального срока, сохранить чеки на стройку и договор покупки, разделить в договоре цену дома и земли, если участок в собственности дольше дома. Занижать цену бесполезно: база не ниже 70% кадастра. Для гаражей на участке свой вычет 250 000 ₽, расчёт на странице налога с продажи гаража.
Другие калькуляторы
- Налог с продажи участка и гаражаУчасток, дом, дача, гараж, машино-место, нежилое: вычет, кадастр, срок владения, бизнес-флаг
- Срок владения квартиройКогда можно продать квартиру без налога: минимальный срок 3 или 5 лет, дата и сколько дней осталось
- Налог с продажи наследстваКвартира или доля по наследству: срок 3 года с даты смерти, вычет 1 000 000 ₽ или расходы наследодателя
- Налог с продажи квартирыБаза по кадастру, вычет или расходы, минимальный срок владения и сроки уплаты
- Налог с продажи автоВычет 250 000 ₽ или расходы на покупку, освобождение после 3 лет владения
- Налог на вкладыНеоблагаемая сумма по ключевой ставке, налог 13% и 15% с превышения
- Налог с дивидендовРезидент или нерезидент, зачёт налога, удержанного за рубежом
Источники
- Ст. 217.1 НК РФ: минимальный срок владения недвижимостью
- П. 17.1 ст. 217 НК РФ: освобождение доходов от продажи имущества
- Ст. 220 НК РФ: имущественные вычеты
- Ст. 224 НК РФ: ставки НДФЛ
- Ст. 228 и 229 НК РФ: декларация 3-НДФЛ и сроки уплаты
- ФНС России: имущественный вычет при продаже имущества
Расчёт справочный и не заменяет консультацию бухгалтера или налогового консультанта: в вашей ситуации могут действовать льготы и особые сроки.