Ипотечный калькулятор

Квартира за 8 000 000 ₽ со взносом 20% под 19% на 20 лет это 103 723,83 ₽ в месяц. Банк попросит доход от 207 448 ₽, а вычет вернёт до 650 000 ₽. С 1 октября 2026 года ставка семейной ипотеки зависит от числа детей: от 10% с одним ребёнком до 2% с пятью и больше. Цена жилья, взнос, ставка и срок. Чек покажет платёж, переплату, какой доход попросит банк и сколько НДФЛ вы вернёте вычетом за покупку и проценты.

Расчёт проверен 12 октября 2026, правила и ставки 2026 годаАвтор: Иван Евсютин, ИП с 2016 года

Калькулятор

Как получить вычет

Вычет за покупку до 260 000 ₽ и за проценты до 390 000 ₽ возвращают из уплаченного НДФЛ. Посчитайте срок получения при вашей зарплате в калькуляторе имущественного вычета.

Ставки по ипотеке сейчас

Ставки на 12 октября 2026, ориентировочно, уточняйте в банке. Ключевая ставка Банка России: 14%. Кнопка «Подставить ставку» переносит ставку в калькулятор и пересчитывает чек.

Банк и программа	Ставка от	Взнос от
ВТБ Рыночная. новостройка и вторичка; минус 0,5 п.п. при взносе от 50,1% или кредите от 6 млн ₽; новым зарплатным клиентам минус 0,4 п.п. Проверено 12.10.2026	18%	20,1%	Подробнее в банке
Т-Банк Рыночная. вторичное жильё; новостройки от 12,5% по отдельным предложениям. Проверено 12.10.2026	16,9%	20%	Подробнее в банке
ПСБ Рыночная. новостройка и вторичка от 17,89%. Проверено 12.10.2026	17,89%	20,01%	Подробнее в банке
Газпромбанк Рыночная. новостройка и вторичка: 17,7% при кредите от 7 млн ₽, 18,6% при меньшей сумме; без страховки плюс 0,5 п.п. Проверено 12.10.2026	17,7%	20,1%	Подробнее в банке
ВТБ Семейная. 2% от 5 детей в регионах, 4% в Москве и СПб; 1 ребёнок 10% (12% в Москве, МО, СПб, ЛО); лимит 6-18 млн ₽ по числу детей. Проверено 12.10.2026	2%	20,1%	Подробнее в банке
ПСБ Семейная. 2% от 5 детей в регионах, 4% в Москве и СПб; 1 ребёнок 10% (12% в Москве, МО, СПб, ЛО); лимит 6-18 млн ₽ по числу детей. Проверено 12.10.2026	2%	20,01%	Подробнее в банке
Сбер Семейная. 2% от 5 детей в регионах, 4% в Москве и СПб; 1 ребёнок 10% (12% в Москве, МО, СПб, ЛО); лимит 6-18 млн ₽ по числу детей. Проверено 12.10.2026	2%	20,1%	Подробнее в банке
ВТБ IT. лимит 9 млн ₽, до 18 млн ₽ комбинированная; кроме Москвы и СПб. Проверено 12.10.2026	6%	20,1%	Подробнее в банке
Альфа-Банк IT. лимит 9 млн ₽, до 18 млн ₽ комбинированная; кроме Москвы и СПб. Проверено 12.10.2026	6%	20,1%	Подробнее в банке
Совкомбанк IT. лимит 9 млн ₽, до 18 млн ₽ комбинированная; кроме Москвы и СПб. Проверено 12.10.2026	6%	20,01%	Подробнее в банке

Ссылки на банки могут быть партнёрскими, для вас это ничего не меняет: порядок строк задаёт файл данных, а не вознаграждение.

Семейная ипотека с 1 октября 2026: ставка и лимит по числу детей

Условия программы по данным ДОМ.РФ на 1 октября 2026 года. Ставка не выше 6% независимо от числа детей при покупке или строительстве частного дома, при оплате 50% цены жилья и при ребёнке-инвалиде. Льготная ставка до 15 лет с даты договора.

Детей в семье	Регионы	Москва, Петербург, МО и ЛО
5 и больше	2%, до 10 млн ₽	4%, до 18 млн ₽
4	4%, до 10 млн ₽	6%, до 18 млн ₽
3	6%, до 10 млн ₽	8%, до 18 млн ₽
2	8%, до 8 млн ₽	10%, до 15 млн ₽
1	10%, до 6 млн ₽	12%, до 12 млн ₽

Как считается

Сумма кредита = цена жилья − первоначальный взнос. Платёж считается по аннуитетной формуле: Сумма × r / (1 − (1 + r)⁻ⁿ), где r равно месячной ставке, n равно числу месяцев.

Требуемый доход. Банки одобряют ипотеку, если платёж не превышает 50% дохода заёмщика или семьи. Поэтому доход = платёж × 2. При других кредитах их платежи тоже входят в эти 50%.

Вычет к возврату = 13% от цены жилья (не больше 2 000 000 ₽) плюс 13% от процентов за весь срок (не больше 3 000 000 ₽). Максимум 260 000 + 390 000 = 650 000 ₽ на одного, супруги получают каждый.

Досрочные платежи идут в тело долга каждый месяц сверх обязательного и сокращают срок. Экономия равна разнице переплат.

Семейная ипотека с 1 октября 2026 года. Ставка больше не единая 6%: она зависит от числа детей и региона. В большинстве регионов 10% с одним ребёнком, 8% с двумя, 6% с тремя, 4% с четырьмя и 2% с пятью и больше. В Москве, Петербурге, Московской и Ленинградской областях на 2 п.п. выше: от 12% до 4%. Не больше 6% независимо от числа детей можно получить при покупке или строительстве частного дома, при оплате 50% цены жилья и при ребёнке-инвалиде в семье. Льготная ставка действует до 15 лет с даты договора. Полная таблица ниже.

Какие цифры заложены

Показатель	Значение 2026
Рыночная ставка	около 19% годовых: средневзвешенная 18,7% по обзору ДОМ.РФ на 7 октября 2026
Семейная ипотека с 01.10.2026	от 10% (1 ребёнок) до 2% (5 и больше) в регионах, на 2 п.п. выше в Москве, Петербурге и областях; лимит от 6 до 18 млн ₽
IT-ипотека	6% для сотрудников аккредитованных IT-компаний вне Москвы и Петербурга, до 18 млн ₽ с рыночной частью
Минимальный взнос	обычно 20%, по льготным программам от 20,1%
Доля платежа в доходе	не больше 50%
Вычет за покупку	до 260 000 ₽
Вычет по процентам	до 390 000 ₽
Максимальный срок	30 лет

Вопросы и ответы

Какая ставка по семейной ипотеке с 1 октября 2026 года?

Зависит от числа детей и региона. В регионах 10% с одним ребёнком, 8% с двумя, 6% с тремя, 4% с четырьмя и 2% с пятью и больше. В Москве, Петербурге, Московской и Ленинградской областях на 2 п.п. выше. Не выше 6% независимо от детей: частный дом, взнос 50% цены, ребёнок-инвалид. Ранее выданный кредит можно рефинансировать по ставке программы.

Что такое IT-ипотека и кто её получит?

Сотрудники аккредитованных IT-компаний до 50 лет с зарплатой от 150 000 ₽ в месяц в городах-миллионниках и от 90 000 в остальных, кроме Москвы и Петербурга. Ставка 6%, сумма до 9 млн ₽, нужно проработать в IT минимум 5 лет после получения.

Сколько нужно зарабатывать для ипотеки?

Платёж должен укладываться в 50% дохода с учётом других кредитов. При платеже 80 000 ₽ банк попросит подтверждённый доход от 160 000 ₽ в месяц на семью. Некоторые банки допускают 60% при высоком доходе.

Как досрочные платежи влияют на ипотеку?

Сильнее, чем на короткий кредит: на 20-летнем сроке первые годы почти весь платёж уходит на проценты. Даже 5 000 ₽ в месяц досрочно на 8 млн под 20% сокращают срок на несколько лет. Посчитайте в поле «Досрочно в месяц».

Можно ли получить вычет за ипотеку обоим супругам?

Да, каждый заявляет до 2 000 000 ₽ за покупку и до 3 000 000 ₽ по процентам. Проценты можно распределить между супругами в любой пропорции по заявлению.

Учитывает ли калькулятор страховку?

Нет. Страхование недвижимости обязательно и стоит около 0,1 до 0,3% от остатка долга в год, страхование жизни добровольное, но без него ставка выше на 1 до 2 п.п. Добавьте это к платежу при планировании бюджета.

Другие калькуляторы

Источники

Расчёт справочный: банк считает по своему графику и может добавить страховку и комиссии. Проверяйте условия в договоре.