Калькулятор налога с продажи квартиры по наследству

Как считается

Срок 3 года от любого наследодателя. Квартира, полученная по наследству, освобождается от налога через 3 года владения (пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Родство значения не имеет: 3 года действуют и для наследства от дяди, друга или по завещанию от постороннего человека. Сокращённый срок 3 года для подарка работает только при даре от близкого родственника, а для наследства родство не проверяют.

Срок идёт с даты смерти. Наследство принадлежит наследнику со дня открытия наследства, то есть с даты смерти, независимо от даты свидетельства и регистрации в ЕГРН (п. 4 ст. 1152 ГК РФ). ФНС и Минфин считают срок владения так же. Если человек умер 15 марта 2024 года, а свидетельство получено в сентябре, без налога квартиру можно продать с 15 марта 2027 года. Как считать даты для других случаев, разобрано на странице о сроке владения квартирой.

База. Налог считают с большего из двух: цены в договоре или 70% кадастровой стоимости на 1 января года продажи. Заниженная цена в договоре не поможет, если кадастр высокий.

Вычет или расходы наследодателя. До истечения 3 лет доход уменьшают на 1 000 000 ₽ или на расходы наследодателя на покупку этой квартиры (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ, действует для доходов с 2019 года). Нужны его договор купли-продажи или ДДУ и платёжные документы: расписки, выписки, аккредитив. Калькулятор считает оба варианта и показывает, какой выгоднее. Если квартира когда-то была приватизирована или получена самим наследодателем в дар, расходов у него не было, остаётся вычет.

Что не вычитается. Нотариальный тариф за свидетельство о праве на наследство, госпошлина, оценка квартиры для нотариуса и долги наследодателя, которые наследник погасил, в НК как расходы на приобретение не названы. Позиция Минфина: такие траты доход от продажи не уменьшают. Имущественный вычет на покупку, который получал наследодатель, тоже не переходит к наследнику: возврат НДФЛ за покупку жилья положен только тому, кто сам купил жильё.

Доля и ДДУ. Унаследованная доля облагается по тем же правилам, но если квартира продаётся целиком одним договором, вычет 1 000 000 ₽ делится между совладельцами пропорционально долям. Если доли продаются отдельными договорами, у каждого свой вычет, расчёт на странице налога с продажи доли. Если по наследству перешли права по ДДУ и наследник сам доплатил застройщику, срок владения идёт с даты полной оплаты, а в расходы входят и платежи наследодателя, и доплата наследника.

Примеры. Квартира продана за 6 000 000 ₽ через 2 года 6 месяцев после смерти владельца, кадастр 5 000 000 ₽. С вычетом облагается 5 000 000 ₽, налог 312 000 + 390 000 = 702 000 ₽. Наследодатель купил её за 4 500 000 ₽: облагается 1 500 000 ₽, налог 195 000 ₽, экономия 507 000 ₽. Квартира за 2 000 000 ₽ при кадастре 3 500 000 ₽: база 2 450 000 ₽, после вычета налог 188 500 ₽. Однокомнатная за 3 000 000 ₽, купленная наследодателем за 1 200 000 ₽: расходы выгоднее вычета, налог 234 000 ₽ вместо 260 000 ₽.

Ставка и сроки. Резидент платит 13% до 2 400 000 ₽ облагаемой суммы и 15% с превышения, нерезидент 30% без вычетов. Декларация 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года, уплата до 15 июля. Общие правила для купленного жилья на странице налога с продажи квартиры.

Какие цифры заложены