Калькулятор ипотеки для ИП и самозанятых

Как считается

Признанный доход. Банк не верит обороту ИП на слово и применяет к нему коэффициент. На УСН «Доходы» декларация показывает выручку, а не прибыль, поэтому банки признают доходом только часть, чаще всего 20 до 40%: по умолчанию заложено 30%. На УСН «Доходы минус расходы» есть прибыль, из неё вычитаются налог и взносы, остаток признаётся полностью. На патенте банк берёт потенциальный годовой доход, указанный в патенте, иногда с поправкой на выписки. Самозанятому засчитывают доход по справке из «Мой налог» целиком, но обычно требуют стаж от 6 до 12 месяцев.

Максимальный платёж = признанный доход в месяц × 50%. Это норматив долговой нагрузки: при большей доле банк платит повышенные резервы и чаще отказывает. Платежи по другим кредитам и кредитным картам входят в те же 50%.

Сумма кредита получается из аннуитетной формулы наоборот: Кредит = Платёж × (1 − (1 + r)⁻ⁿ) / r, где r равно месячной ставке, n равно сроку в месяцах. Цена квартиры = кредит / (1 − взнос), взнос = цена − кредит.

Обратный расчёт. Для желаемой цены калькулятор берёт кредит за вычетом взноса, считает платёж, умножает на 2 и делит на коэффициент признания. Получается оборот или прибыль за год, которую нужно показать в декларации.

Пример. ИП на УСН «Доходы» с оборотом 6 000 000 ₽ в год. Банк признаёт 30%: 1 800 000 ₽ в год, 150 000 ₽ в месяц, платёж до 75 000 ₽. По семейной ипотеке 6% на 20 лет это кредит 10 468 558 ₽ и квартира до 13 085 697 ₽ при взносе 20%. Если нужна квартира за 8 000 000 ₽: кредит 6 400 000 ₽, платёж 45 851,59 ₽, признанный доход от 91 703 ₽ в месяц, значит оборот по декларации от 3 668 127 ₽ в год. Хватает с запасом.

Какие документы просят у ИП. Декларация по УСН за последний год с отметкой ФНС или квитанцией о приёме, КУДиР, выписки по расчётному счёту за 6 до 12 месяцев, патент и платёжки по нему, свидетельство или лист записи ЕГРИП, для самозанятых справка о доходах и справка о постановке на учёт из «Мой налог». Банк сверяет обороты по выпискам с декларацией, поэтому наличная выручка мимо счёта в доход не попадает.

Какие банки кредитуют ИП и самозанятых

Ипотеку предпринимателю дают не все банки и не по любому режиму. Ниже кто как считает доход в 2026 году.

Условия на сентябрь 2026, ориентировочно. Самозанятым банк берёт доход по справке КНД 1122036 из приложения «Мой налог». Статус НПД по закону 422-ФЗ действует до конца 2028 года: банки закладывают этот риск и часто просят стаж и подушку. Семейную и IT-ипотеку под 6% ИП и самозанятые получают на общих условиях программы, статус тут не мешает.

Какие цифры заложены