Калькулятор семейной ипотеки 2026

Ставки, лимиты и платёж по числу детей

Платёж посчитан для одного и того же кредита 4 800 000 ₽ на 30 лет, чтобы было видно, сколько стоит каждый следующий ребёнок в ставке. Лимит означает максимальную сумму кредита по льготной ставке. При ИЖС, взносе от 50% и ребёнке-инвалиде ставка не выше 6%, если по числу детей она не ниже.

Как считается

Кто может взять. Семья, где на дату кредитного договора есть ребёнок младше 7 лет (то есть до 6 лет включительно) или ребёнок-инвалид до 18 лет. Супруги с 1 февраля 2026 года обязательно оформляются созаёмщиками. Купить можно квартиру в новостройке у застройщика, дом по договору подряда с эскроу или готовый дом с землёй. Вторичка доступна только в малых городах из перечня ДОМ.РФ (дом не старше 20 лет, не аварийный), в Москве, Петербурге, Московской и Ленинградской областях её нет. Для вторички в малых городах в ряде источников упоминается вариант с двумя несовершеннолетними детьми без ребёнка до 7 лет, но условия расходятся, уточняйте в банке. Покупать жильё у близких родственников нельзя.

Что изменилось 1 октября 2026 года. Раньше ставка была единой: 6% для всех семей. По договорам с 1 октября она зависит от числа детей. В регионах 10% с одним ребёнком, 8% с двумя, 6% с тремя, 4% с четырьмя и 2% с пятью и больше. В Москве, Петербурге, Московской и Ленинградской областях ставка на 2 п.п. выше, зато больше лимиты: 12, 15 и 18 млн ₽ против 6, 8 и 10 млн ₽. Не выше 6% остаётся при ИЖС, при взносе от 50% цены и при ребёнке-инвалиде. Если долг в течение года после выдачи снижен до 50% цены жилья или ниже, ставку можно понизить до 6%. Условия задают Правила возмещения банкам, утверждённые решением Минфина № 25-67381-01850-Р (ред. от 22.09.2026). Кредиты, выданные до 1 октября, сохраняют свою ставку.

Комбинированная ипотека. Если кредит больше лимита, на сумму сверх лимита банк ставит рыночную ставку. Калькулятор считает это как два аннуитета на одном сроке: льготный на лимит и рыночный на остаток. Банки обычно оформляют один договор со средневзвешенной ставкой, платёж получается тот же. Пример: один ребёнок, регион, квартира 9 000 000 ₽, взнос 1 800 000 ₽, 30 лет. Льготная часть 6 000 000 ₽ под 10% даёт 52 654,29 ₽, рыночная часть 1 200 000 ₽ под 19% ещё 19 066,71 ₽, итого 71 721 ₽ в месяц.

Одна льготная ипотека на семью. Семейную ипотеку получает семья, а не каждый из супругов. Взять вторую можно только при рождении нового ребёнка и после погашения первого льготного кредита. Детали проверяйте у банка до подачи заявки: банки проверяют историю через ДОМ.РФ.

Что будет после 15 лет. Государство возмещает банку разницу в ставке 15 лет с даты договора. После этого ставка меняется по правилу, записанному в кредитном договоре, обычно она привязана к ключевой ставке или к рыночной. Калькулятор показывает сценарий, когда после 15 лет на остаток долга действует рыночная ставка из поля. Это ориентир для худшего случая. На сроке 15 лет и меньше вопрос не возникает.

Рефинансирование старой семейной ипотеки. Перекредитоваться в другом банке в рамках программы можно. Новые ставки применяются к договорам, заключённым с 1 октября 2026 года, поэтому семья с одним или двумя детьми, у которой сейчас 6%, при рефинансировании рискует получить 10% или 8%. Как банки трактуют рефинансирование старых кредитов, уточняйте до подачи заявления. Для обычной рыночной ипотеки посчитайте выгоду в калькуляторе рефинансирования.

Маткапитал и вычет. Материнский капитал можно направить на первоначальный взнос, он засчитывается в обязательные 20%. Многодетная семья с третьим ребёнком, рождённым с 2019 года, дополнительно получает 450 000 ₽ на погашение ипотеки. Сколько осталось на сертификате, покажет калькулятор маткапитала. Каждый из супругов также может вернуть до 260 000 ₽ за покупку и до 390 000 ₽ за проценты, срок возврата посчитайте в калькуляторе имущественного вычета.

Примеры. Москва, двое детей, квартира 15 000 000 ₽, взнос 3 000 000 ₽, 30 лет: ставка 10%, весь кредит 12 000 000 ₽ в пределах лимита 15 млн ₽, платёж 105 308,59 ₽. Один ребёнок, регион, дом по ИЖС за 6 000 000 ₽ со взносом 50% на 20 лет: ставка 6% вместо 10%, платёж 21 492,93 ₽. Двое детей, регион, 8 000 000 ₽ со взносом 20% на 30 лет: 46 960,93 ₽ в месяц первые 15 лет. Если потом ставка станет 19%, платёж вырастет до 82 696,88 ₽, а переплата с 10 505 936 ₽ до 16 938 405 ₽. Сравнить с обычной ипотекой можно в ипотечном калькуляторе.

Какие цифры заложены