Калькулятор налога с продажи квартиры
НДФЛ с продажи квартиры это 13% с облагаемой суммы до 2 400 000 ₽ и 15% с превышения, а после минимального срока владения 3 или 5 лет налога нет. Введите цену, кадастр и даты, чек покажет базу, вычет, сумму к уплате и срок декларации.
Расчёт проверен 18 октября 2026, правила и ставки 2026 годаАвтор: Иван Евсютин, ИП с 2016 года
Налога нет после 5 лет владения, а при наследстве, подарке от близкого, приватизации или единственном жилье после 3 лет. Иначе 13% (15% с суммы свыше 2,4 млн ₽) с цены минус вычет 1 000 000 ₽ или расходы на покупку; база не ниже 70% кадастра. Декларация до 30 апреля следующего года.
Калькулятор
Как считается
Минимальный срок владения. 3 года, если квартира единственная, получена по наследству, в дар от близкого родственника, по приватизации или ренте. В остальных случаях 5 лет. Продали позже срока: налога и декларации нет.
База = большее из двух: цена по договору или 70% кадастровой стоимости на 1 января года продажи. Занизить цену в договоре не получится.
Уменьшение базы. Либо вычет 1 000 000 ₽, либо документально подтверждённые расходы на покупку, включая проценты по ипотеке. Выбирайте то, что больше.
Ставка. 13% с облагаемой суммы до 2 400 000 ₽ и 15% с превышения. Например, при базе 5 600 000 ₽ и вычете 1 млн: 4 600 000 × ставки = 2 400 000 × 13% + 2 200 000 × 15% = 642 000 ₽.
Сроки. Декларация 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за продажей, уплата до 15 июля.
Нерезиденты. Если по итогам года продажи вы провели в России меньше 183 дней, ставка 30% со всей базы, а вычет 1 000 000 ₽ и расходы на покупку не применяются. Квартира за 8 000 000 ₽ при кадастре 9 000 000 ₽ и сроке владения 2,5 года обойдётся нерезиденту в 2 400 000 ₽ налога вместо 1 002 000 ₽ у резидента с вычетом. Зато освобождение по минимальному сроку владения с 2019 года действует для всех: продали позже 3 или 5 лет, налога нет независимо от статуса. Переключатель «Налоговый статус» в форме показывает обе ситуации.
Похожие ситуации. Квартира по наследству: срок 3 года с даты смерти и расходы наследодателя, считает калькулятор налога с квартиры по наследству. Подаренная квартира: отдельный калькулятор с налогом при дарении. Когда продавать без налога, покажет калькулятор срока владения. Сдаёте квартиру до продажи: налог со сдачи квартиры.
Какие цифры заложены
| Показатель | Значение 2026 |
|---|---|
| Минимальный срок | 3 года (единственное жильё, наследство, дарение от близкого, приватизация, рента) или 5 лет |
| Нерезидент | 30% со всей базы, без вычета и расходов; освобождение по сроку действует |
| Кадастровый коэффициент | 0,7 от кадастровой стоимости |
| Вычет | 1 000 000 ₽ в год на всё жильё |
| Расходы | цена покупки + проценты по ипотеке, по документам |
| Ставка | 13% до 2 400 000 ₽ базы, 15% свыше |
| Декларация 3-НДФЛ | до 30 апреля следующего года |
| Уплата | до 15 июля следующего года |
| Основание | ст. 217.1, 220, 224 НК РФ |
Вопросы и ответы
Что считается единственным жильём?
На дату продажи у вас и супруга нет другой квартиры, дома или доли в собственности. Исключение: новую квартиру купили не раньше чем за 90 дней до продажи старой. Тогда старая всё ещё считается единственной.
Когда начинается срок владения?
С даты регистрации права в Росреестре. Для наследства с даты смерти наследодателя, для новостройки по ДДУ с даты полной оплаты по договору, для кооператива с даты выплаты пая.
Как учесть кадастровую стоимость?
Возьмите кадастровую стоимость на 1 января года продажи из выписки ЕГРН или с сайта Росреестра. Если цена в договоре ниже 70% от неё, налоговая посчитает налог с 70% кадастра. Если кадастра нет, база равна цене по договору.
Вычет или расходы: что выбрать?
Расходы, если купили дороже 1 млн ₽ и есть документы: договор, расписка, платёжки банка. Вычет 1 млн, если квартира досталась бесплатно или документы потеряны. К одной квартире применяется что-то одно.
Как считают при продаже нескольких квартир в году?
Вычет 1 000 000 ₽ один на год на все проданные объекты, а расходы можно применить к каждому. Доходы от продажи складываются в одну базу для ставок 13% и 15%.
Есть ли льгота для семей с детьми?
Да. Семья с двумя и более детьми до 18 лет (студентов до 24) освобождается от налога независимо от срока, если в том же году купит жильё больше по площади или кадастру, а кадастр проданного не превышает 50 млн ₽.
Что будет, если не подать декларацию?
Штраф 5% от налога за каждый месяц просрочки, минимум 1 000 ₽, максимум 30%. Плюс пени. Налоговая получает данные из Росреестра и увидит продажу сама.
Я нерезидент, могу ли не платить налог с продажи квартиры?
Да, если владели квартирой дольше минимального срока: с 2019 года освобождение по сроку не зависит от статуса. Если срок меньше, платите 30% со всей базы без вычета и расходов. Статус считается по итогам года продажи, поэтому иногда выгодно провести в России 183 дня в году сделки или отложить продажу до истечения 3 или 5 лет. База при этом считается так же: не меньше 70% кадастровой стоимости.
Другие калькуляторы
- Срок владения квартиройКогда можно продать квартиру без налога: минимальный срок 3 или 5 лет, дата и сколько дней осталось
- Налог с продажи наследстваКвартира или доля по наследству: срок 3 года с даты смерти, вычет 1 000 000 ₽ или расходы наследодателя
- Вычет при покупке жильяСколько вернут за покупку и проценты по ипотеке, сколько в год и за сколько лет
- Налог с продажи автоВычет 250 000 ₽ или расходы на покупку, освобождение после 3 лет владения
- Налог на вкладыНеоблагаемая сумма по ключевой ставке, налог 13% и 15% с превышения
- Налог с дивидендовРезидент или нерезидент, зачёт налога, удержанного за рубежом
- Налог с продажи долиДоля в квартире: вычет пропорционально доле или целиком, кадастр, срок владения, 13% и 15%
Источники
- Ст. 217.1 НК РФ: освобождение от налога по сроку владения недвижимостью
- Ст. 220 НК РФ: имущественные налоговые вычеты
- Ст. 224 НК РФ: налоговые ставки НДФЛ
- ФНС России: продажа имущества и декларирование доходов
Расчёт справочный и не заменяет консультацию бухгалтера или налогового консультанта: в вашей ситуации могут действовать льготы и особые сроки.