Калькулятор срока владения квартирой

Минимальный срок по способу получения

Срок, после которого доход от продажи квартиры, комнаты, дома или доли в них не облагается НДФЛ и декларацию подавать не нужно. Основание: ст. 217.1 НК РФ.

Как считается

Правило 3 и 5 лет. Доход от продажи жилья не облагается НДФЛ, если вы владели им не меньше минимального срока. Базовый срок 5 лет. Срок 3 года действует для наследства, подарка от члена семьи или близкого родственника, приватизации, договора пожизненного содержания с иждивением и для единственного жилья. Срок считается от даты, указанной в таблице, до даты регистрации перехода права к покупателю. Если право продавца зарегистрировано 20 апреля 2023 года, 5 лет истекают 20 апреля 2028 года. Чтобы не спорить с инспекцией о последнем дне, переход права безопаснее регистрировать на следующий день.

Единственное жильё. Срок сокращается до 3 лет, если на дату регистрации перехода права у продавца нет другого жилья в собственности. Жильё в общей совместной собственности супругов учитывается: если вторая квартира куплена в браке и записана на супруга, она общая, и льготы нет. Личное жильё супруга, полученное до брака, в наследство или в подарок, не учитывается. Не мешает и жильё, купленное за 90 дней до продажи: можно сначала купить новую квартиру, а потом в течение 90 дней продать старую. Доля в другой квартире тоже считается жильём.

Купленное до 2016 года. Для права, зарегистрированного до 1 января 2016 года, работает старое правило: 3 года при любом способе получения. Такие квартиры в 2026 году можно продавать без налога. Калькулятор применяет это правило по дате начала срока.

ДДУ и ЖСК. Для квартиры в новостройке срок идёт не с регистрации права, а с даты полной оплаты по договору участия в долевом строительстве, договору инвестирования или паевого взноса в ЖСК. Доплата за увеличение площади после сдачи дома дату не меняет. При покупке по уступке срок считают с полной оплаты по договору уступки. Если наследник сам доплатил ДДУ после смерти наследодателя, срок идёт с даты этой оплаты.

Наследство. Срок 3 года считается с даты смерти наследодателя: это день открытия наследства, и наследство считается принадлежащим наследнику с этого дня (п. 4 ст. 1152 ГК). Дата свидетельства и регистрации в ЕГРН не важна. Подробный расчёт с расходами наследодателя на покупке есть на странице налога с продажи квартиры по наследству.

Доля, докупленная позже. Если у вас была доля в квартире и вы докупили остальные доли у совладельцев, Минфин в письмах разъяснял, что срок владения всей квартирой считается с даты регистрации первой доли: объект тот же, увеличилась только доля. Это позиция ведомства, а не прямая норма НК, поэтому сохраните выписки ЕГРН по всем долям. Если же доли получены по разным основаниям или выделены в отдельные объекты, инспекция может считать срок по каждой доле отдельно. Расчёт налога при продаже доли есть на странице налога с продажи доли.

Реновация в Москве. Для квартиры, полученной взамен снесённой по программе реновации, срок владения считают с даты регистрации права на старую квартиру. Конституционный суд постановлением от 22.04.2026 № 26-П частично признал эту норму неконституционной; до поправок в НК при продаже такой квартиры лучше уточнить порядок в инспекции.

Семьи с двумя и более детьми. Пункт 2.1 ст. 217.1 освобождает продажу жилья без минимального срока, если в семье двое и больше детей до 18 лет (до 24 при очном обучении), в том же году или до 30 апреля следующего года куплено другое жильё большей площади или большей кадастровой стоимости, кадастровая стоимость проданного жилья не больше 50 млн ₽, а у семьи нет другого жилья площадью больше 50% нового. Условия проверяют вместе, калькулятор их не считает.

Примеры. Квартира куплена 20 апреля 2023 года, продана 7 октября 2026 года за 7 000 000 ₽ при кадастровой стоимости 6 000 000 ₽. Срок 5 лет, без налога можно с 21 апреля 2028 года, ждать 562 дня. Налог сейчас 852 000 ₽ со стандартным вычетом. С пометкой «единственное жильё» срок 3 года уже прошёл, налог 0. Квартира по наследству, наследодатель умер 10 февраля 2024 года: без налога с 11 февраля 2027 года, осталось 127 дней, а продажа сейчас за 5 000 000 ₽ даёт налог 552 000 ₽. Если подождать четыре месяца, налог 0. Посчитать налог с расходами вместо вычета можно на странице налога с продажи квартиры.

Какие цифры заложены