Калькулятор налога с продажи участка, дачи, гаража и нежилого помещения

Тип объекта, цена, кадастровая стоимость и даты. Для участка, дома и дачи вычет 1 000 000 ₽, для гаража, машино-места и нежилого помещения 250 000 ₽. Отдельный флаг для имущества, которое использовалось в бизнесе: там ни освобождения по сроку, ни вычета.

Правила и ставки 2026 года проверены 14 сентября 2026Кто и как считает

Калькулятор

Дом с участком: посчитайте как один объект «жилой дом», если в договоре одна цена, или два расчёта, если цены разделены
₽
₽
На 1 января года продажи. Если не знаете, оставьте 0
Для участка и гаража правило «единственного жилья» не работает
Чем уменьшить базу
Для дома, который построили сами, расходами считаются чеки на материалы и работы
Сдавали в аренду как ИП, держали склад, магазин или мастерскую. Тогда доход облагается без вычета и без освобождения по сроку, кроме жилого дома
Налоговый статус
Чек обновляется сам при каждом изменении

Как считается

Минимальный срок владения. 5 лет для купленных или построенных объектов. 3 года, если участок, дом или гараж получены по наследству, в дар от близкого родственника или по приватизации. Для жилого дома действует ещё правило единственного жилья: 3 года, если другого жилья нет. К участку и гаражу оно не относится. Продали позже срока: налога и декларации нет.

База = большее из цены по договору и 70% кадастровой стоимости на 1 января года продажи. Правило работает для любой недвижимости, включая участки, гаражи и нежилые помещения. Если кадастр не определён, база равна цене.

Вычет. Для жилых домов, дач, садовых домов и земельных участков вычет 1 000 000 ₽ в год на все такие объекты. Для гаражей, машино-мест, нежилых помещений и любого «иного имущества» вычет 250 000 ₽. Вместо вычета можно взять подтверждённые расходы на покупку или строительство: договор, платёжки, чеки на материалы и работы.

Имущество в бизнесе. Если гараж, склад или участок использовались в предпринимательской деятельности, например сдавались в аренду ИП, доход от продажи не освобождается по сроку и не уменьшается ни на вычет, ни на расходы (пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ). Исключение сделано для жилых домов, квартир, дач и транспорта: их освобождение по сроку с 2019 года работает даже после бизнеса. Если продавец действующий ИП на УСН, доход попадает в базу по УСН, а не в НДФЛ.

Ставка. Резиденты: 13% до 2 400 000 ₽ облагаемой суммы и 15% с превышения. Нерезиденты: 30% без вычетов, но освобождение по сроку владения для них действует.

Примеры. Участок продан за 2 500 000 ₽, кадастр 4 000 000 ₽, владели 2 года после покупки. База 2 800 000 ₽ по кадастру, вычет 1 000 000 ₽, облагается 1 800 000 ₽, налог 234 000 ₽. Гараж продан за 600 000 ₽ через 2 года: вычет 250 000 ₽, облагается 350 000 ₽, налог 45 500 ₽. Склад за 3 000 000 ₽, который ИП сдавал в аренду 10 лет: освобождения нет, вычета нет, налог 2 400 000 × 13% + 600 000 × 15% = 402 000 ₽.

Сроки. Декларация 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года, уплата до 15 июля.

Какие цифры заложены

ПоказательЗначение 2026
Минимальный срок5 лет; 3 года при наследстве, дарении от близкого, приватизации; 3 года для единственного жилого дома
Кадастровый порог0,7 × кадастровая стоимость на 1 января года продажи
Вычет: участок, дом, дача1 000 000 ₽ в год
Вычет: гараж, машино-место, нежилое250 000 ₽ в год
Расходыпокупка или строительство по документам
Имущество в бизнесебез освобождения по сроку и без вычета, кроме жилого дома
Ставка резидента13% до 2 400 000 ₽, 15% свыше
Ставка нерезидента30%
Декларация и уплатадо 30 апреля и 15 июля следующего года
Основаниест. 217, 217.1, 220, 224 НК РФ

Вопросы и ответы

Дом и участок продаются вместе. Как считать вычет?

Вычет 1 000 000 ₽ один на год для всей «жилой» группы: дом, дача и участок вместе. Если в договоре указана общая цена, считайте как один объект. Если цены разделены, можно к дому применить расходы на строительство, а к участку вычет, это часто выгоднее.

Участок куплен давно, а дом построен недавно. Какой срок?

Срок владения считается отдельно для каждого объекта по дате регистрации права. Участок, купленный 6 лет назад, продаётся без налога, а дом, зарегистрированный 2 года назад, облагается. Разделите цену в договоре и подайте декларацию только по дому.

Сдавал гараж в аренду как физлицо. Это бизнес?

Разовая или нерегулярная сдача от имени физлица с уплатой НДФЛ бизнесом обычно не считается. Систематическая сдача нескольких объектов, регистрация ИП с таким ОКВЭД или учёт доходов на УСН означают предпринимательскую деятельность. Тогда вычет теряется, а налог с продажи платится по режиму ИП.

Как считать расходы на построенный дом?

Чеки и договоры на материалы, работы подрядчиков, подключение коммуникаций, проект. Расходы на землю учитываются отдельно к участку. Без документов остаётся только вычет 1 000 000 ₽, поэтому чеки со стройки стоит хранить до продажи.

Продал машино-место и гараж в одном году. Вычет удвоится?

Нет, 250 000 ₽ один на год на все объекты этой группы. К одному можно применить расходы, к другому вычет, так лимит используется полнее.

Нужна ли декларация при нулевом налоге?

Если срок владения меньше минимального, да. Исключение: продажа участка, дома или дачи не дороже 1 000 000 ₽ и гаража или нежилого не дороже 250 000 ₽ при кадастровом пороге не выше этих сумм, тогда декларация не нужна.

Что с земельным участком под ИЖС, купленным для перепродажи?

Если участков несколько и они продаются регулярно, ФНС может признать деятельность предпринимательской и доначислить налог без вычетов, а иногда и НДС. Один или два участка за несколько лет к бизнесу не относят.

Другие калькуляторы

Источники

Расчёт справочный и не заменяет консультацию бухгалтера или налогового консультанта: в вашей ситуации могут действовать льготы и особые сроки.