Калькулятор налога с продажи доли в квартире

Цена доли, кадастровая стоимость квартиры, размер доли и даты. Главный выбор: продаёте одним договором вместе с другими собственниками или отдельным договором на свою долю. От этого зависит, делится вычет 1 000 000 ₽ или достаётся вам целиком.

Правила и ставки 2026 года проверены 14 сентября 2026Кто и как считает

Калькулятор

₽
₽
На 1 января года продажи, из выписки ЕГРН. Если не знаете, оставьте 0
доля
1/2 = 0,5; 1/3 = 0,3333; 1/4 = 0,25
Для доли, полученной по наследству, срок считается с даты смерти наследодателя
Как продаёте
Один договор: вычет 1 000 000 ₽ делится между продавцами пропорционально долям. Отдельный договор: каждый получает вычет целиком
Чем уменьшить базу
Налоговый статус
Нерезидент платит 30% со всей базы без вычетов, но освобождение по сроку владения действует
Чек обновляется сам при каждом изменении

Как считается

Минимальный срок владения для доли такой же, как для целой квартиры: 3 года, если доля получена по наследству, в дар от близкого родственника, по приватизации или если это единственное жильё; 5 лет во всех остальных случаях. Продали позже срока: налога и декларации нет. Для доли, полученной по наследству, срок идёт с даты смерти наследодателя, а если вы увеличили долю в квартире, где уже были собственником, срок считается с первой регистрации.

База = большее из двух: цена доли по договору или 70% кадастровой стоимости квартиры, умноженные на размер доли. Кадастр 8 000 000 ₽ и доля 1/2 дают порог 2 800 000 ₽: продать дешевле и заплатить меньше не получится.

Вычет 1 000 000 ₽ и способ продажи. Если квартира продаётся одним договором как единый объект, вычет делится между сособственниками пропорционально долям: при доле 1/2 вам достаётся 500 000 ₽. Если вы продаёте свою долю отдельным договором как самостоятельный объект, вычет положен целиком, 1 000 000 ₽. Это позиция ФНС и Конституционного суда, и на ней можно сэкономить десятки тысяч рублей.

Расходы вместо вычета. Если долю покупали, базу можно уменьшить на подтверждённые расходы: цену из договора покупки и проценты по ипотеке. При доле, полученной по наследству или в дар от близкого, учитываются расходы наследодателя или дарителя, если сохранились его документы.

Ставка. Резиденты: 13% с облагаемой суммы до 2 400 000 ₽ и 15% с превышения. Нерезиденты: 30% со всей базы, вычеты и расходы не применяются, но освобождение по сроку владения работает.

Пример. Доля 1/2 продана за 3 000 000 ₽, кадастр квартиры 8 000 000 ₽, владели 2 года после покупки. База 3 000 000 ₽ (порог по кадастру 2 800 000 ₽ ниже). Одним договором с совладельцем: вычет 500 000 ₽, облагается 2 500 000 ₽, налог 2 400 000 × 13% + 100 000 × 15% = 327 000 ₽. Отдельным договором: вычет 1 000 000 ₽, облагается 2 000 000 ₽, налог 260 000 ₽. Экономия 67 000 ₽ за счёт формы сделки.

Сроки. Декларация 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за продажей, уплата до 15 июля.

Какие цифры заложены

ПоказательЗначение 2026
Минимальный срок3 года (наследство, дарение от близкого, приватизация, единственное жильё) или 5 лет
Кадастровый порог0,7 × кадастровая стоимость квартиры × доля
Вычет при продаже одним договором1 000 000 ₽ × доля
Вычет при продаже отдельным договором1 000 000 ₽ целиком
Расходыцена покупки доли + проценты по ипотеке, по документам
Ставка резидента13% до 2 400 000 ₽ базы, 15% свыше
Ставка нерезидента30%, без вычетов
Декларация 3-НДФЛдо 30 апреля следующего года
Уплатадо 15 июля следующего года
Основаниест. 217.1, 220, 224 НК РФ

Вопросы и ответы

Почему вычет зависит от количества договоров?

Пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ говорит, что при продаже имущества в общей долевой собственности вычет распределяется между совладельцами пропорционально долям. Но если доля продаётся как самостоятельный объект по отдельному договору, продавец получает вычет в полном размере. Так разъяснили ФНС и Конституционный суд. Два договора вместо одного законны, даже если покупатель один и тот же.

Как считать срок владения, если доли покупали в разное время?

Если вы уже были собственником доли в этой квартире и позже получили ещё одну, срок владения всей квартирой считается с первой регистрации. Это выгодно: докупленная год назад доля не обнуляет срок. Правило работает только для долей в одном объекте.

Продаём квартиру целиком с супругом, доли по 1/2. Что выгоднее?

Если жильё куплено дороже 1 000 000 ₽ и документы сохранились, выгоднее расходы: каждый супруг учитывает половину цены покупки. Если квартира досталась бесплатно, сравните: один договор даёт по 500 000 ₽ вычета каждому, два договора по 1 000 000 ₽ каждому. Покупателю два договора не мешают, ипотечные банки к ним привыкли.

Доля досталась ребёнку. Кто платит налог?

Ребёнок как собственник. Декларацию подаёт родитель от его имени, вычет 1 000 000 ₽ или расходы применяются к его доле так же, как у взрослого. Семьи с двумя и более детьми могут не платить налог вообще, если в том же году купят жильё большей площади или кадастра.

Нужна ли декларация, если налог нулевой?

Да, если срок владения меньше минимального. Даже когда вычет полностью перекрыл базу, ФНС ждёт 3-НДФЛ с расчётом. Исключение: цена доли не превышает 1 000 000 ₽ и кадастровый порог тоже, тогда декларацию с 2021 года подавать не нужно.

Как ФНС узнает о продаже доли?

Росреестр передаёт данные о всех переходах прав. Если декларации нет, налоговая рассчитает налог сама от 70% кадастра без вычетов и пришлёт требование со штрафом 20% и пенями. Подать декларацию с вычетом всегда дешевле.

Можно ли применить вычет и расходы одновременно?

К одной доле нет: либо вычет 1 000 000 ₽, либо расходы. Но если в году проданы две доли в разных квартирах, к одной можно применить расходы, а к другой вычет.

Другие калькуляторы

Источники

Расчёт справочный и не заменяет консультацию бухгалтера или налогового консультанта: в вашей ситуации могут действовать льготы и особые сроки.