Калькулятор налога со сдачи квартиры в аренду

Как считается

НДФЛ: налог по шкале вместе с зарплатой. Доход от аренды входит в основную налоговую базу и складывается с зарплатой. Ставка 13% до 2 400 000 ₽ за год, 15% до 5 000 000 ₽, 18% до 20 000 000 ₽, 20% до 50 000 000 ₽ и 22% выше (ст. 224 НК). Если зарплата уже 2 400 000 ₽, вся аренда облагается по 15%. Собственник сам подаёт декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и платит налог до 15 июля (ст. 228, 229 НК). Если арендатор компания или ИП, налог удерживает он как налоговый агент, а декларацию вам подавать не нужно. Расходы на ремонт, мебель и проценты по ипотеке доход по НДФЛ не уменьшают. Как считается шкала с зарплатой, показывает калькулятор НДФЛ.

Самозанятость (НПД). Налог 4% с оплаты от физлиц и 6% от компаний и ИП (закон 422-ФЗ). При регистрации даётся бонус 10 000 ₽: пока он не израсходован, ставки фактически 3% и 4%. Лимит дохода 2 400 000 ₽ в год, при превышении статус теряется. На НПД можно сдавать только жилые помещения: квартиру, комнату, дом. Нежилое помещение, гараж или машино-место самозанятый в аренду не сдаёт (п. 3 ч. 2 ст. 6 422-ФЗ). На каждую оплату нужно сформировать чек в приложении «Мой налог», налог приложение считает само: уведомление приходит до 12 числа следующего месяца, заплатить нужно до 28 числа. Декларация не нужна. Режим установлен до 31 декабря 2028 года.

ИП на УСН 6%. Налог 6% с дохода, но ИП без работников уменьшает его на всю сумму страховых взносов за себя. В 2026 году фиксированные взносы 57 390 ₽ плюс 1% с дохода сверх 300 000 ₽. При небольшой аренде налог обнуляется, но взносы платить всё равно надо (сроки и сумму покажет калькулятор взносов ИП), поэтому УСН проигрывает самозанятости. Выгода появляется при доходе выше лимита НПД. Взносы идут в страховой стаж для пенсии, у самозанятого стажа нет. Ещё вариант для ИП: патент на сдачу в аренду собственного жилья. Его стоимость устанавливает регион, посчитать её можно в калькуляторе патента на сайте ФНС, патент тоже уменьшается на взносы.

Коммунальные платежи. Если арендатор возмещает коммуналку по счётчикам, это компенсация ваших расходов, а не доход. Фиксированная сумма за коммуналку, не привязанная к показаниям, включается в доход (письмо Минфина от 23.03.2018 № 03-04-05/18556). Депозит, который вы вернёте арендатору, доходом не считается, а удержанный за ущерб или долг уже доход.

Примеры. Квартира за 40 000 ₽ в месяц весь год, арендатор физлицо, зарплата 1 200 000 ₽. Доход 480 000 ₽. НДФЛ 62 400 ₽, самозанятость 19 200 ₽, а с неизрасходованным бонусом 14 400 ₽. ИП на УСН: налог 28 800 ₽ полностью гасится взносами 59 190 ₽, итого 59 190 ₽. Квартира за 150 000 ₽ в месяц сдаётся компании, другого дохода нет: доход 1 800 000 ₽, НДФЛ 234 000 ₽, НПД 6% и ИП на УСН дают одинаково 108 000 ₽ (у ИП 72 390 ₽ взносов и 35 610 ₽ налога). Квартира за 250 000 ₽ в месяц при зарплате 3 000 000 ₽: доход 3 000 000 ₽ выше лимита НПД. НДФЛ 480 000 ₽ по ставкам 15% и 18%, ИП на УСН 180 000 ₽.

Посуточная аренда. С точки зрения налога это тоже сдача жилья: доход облагается так же, как при долгосрочной аренде, и самозанятость для неё подходит. Требования к самой посуточной сдаче за последние годы ужесточились и в разных регионах и домах различаются. Если вы оказываете гостиничные услуги, а не просто сдаёте жильё, это уже другой вид деятельности: перед запуском проверьте местные правила.

Штрафы и как ФНС узнаёт об аренде. За неуплату налога штраф 20% от суммы, при умысле 40% (ст. 122 НК), плюс пени за каждый день. За неподанную декларацию ещё 5% от налога за каждый месяц, не меньше 1 000 ₽ и не больше 30% (ст. 119 НК). Самозанятому за непробитый чек грозит штраф 20% от суммы расчёта, повторно 100% (ст. 129.13 НК). О сдаче квартиры налоговая узнаёт из сведений арендаторов-компаний, жалоб соседей и управляющих компаний, объявлений, регулярных переводов на карту. Срок, за который можно доначислить налог, 3 года.

Какие цифры заложены