Калькулятор имущественного вычета за жильё

Как считается

Вычет за покупку равен цене жилья, но не больше 2 000 000 ₽. Возврат 13% от него: максимум 260 000 ₽. Остаток лимита переносится на следующее жильё.

Вычет по процентам равен уплаченным процентам по ипотеке, но не больше 3 000 000 ₽. Возврат до 390 000 ₽. Даётся один раз на один объект, остаток не переносится.

Сколько в год. Государство возвращает не больше НДФЛ, который вы заплатили за год. При зарплате 1 200 000 ₽ в год НДФЛ 156 000 ₽, значит возврат 390 000 ₽ растянется на 3 года. НДФЛ считается по прогрессивной шкале 13 до 22%.

Пример. Жильё за 6 000 000 ₽, проценты 1 000 000 ₽, зарплата 1 200 000 ₽ в год: вернут 260 000 + 130 000 = 390 000 ₽, по 156 000 ₽ в год, за 3 года. Столбцы под чеком показывают возврат по годам: 156 000 ₽ в первый и второй год и остаток 78 000 ₽ в третий. Если зарплата вырастет, срок сократится, если упадёт, остаток просто перейдёт на следующие годы.

Пример: семья покупает квартиру в ипотеку. Квартира за 12 000 000 ₽ в общей совместной собственности супругов, проценты по ипотеке за срок кредита 4 500 000 ₽. Муж с зарплатой 900 000 ₽ в год заявляет 2 000 000 ₽ за покупку и 3 000 000 ₽ процентов: вернут 260 000 + 390 000 = 650 000 ₽, по 117 000 ₽ в год, последний год 65 000 ₽, всего 6 лет. Жена с зарплатой 600 000 ₽ заявляет 2 000 000 ₽ за покупку и оставшиеся 1 500 000 ₽ процентов: 260 000 + 195 000 = 455 000 ₽, по 78 000 ₽ в год, тоже 6 лет. Вместе семья вернёт 1 105 000 ₽. Проценты заявляют по мере уплаты: в каждом году в вычет идут только проценты, фактически уплаченные банку, по справке банка.

Вычет по процентам по ипотеке. Это отдельный вычет (пп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ): проценты по кредиту на покупку или строительство жилья в России, до 3 000 000 ₽, только по одному объекту в жизни (п. 8 ст. 220). Остаток лимита на другое жильё не переносится. Объект для процентов может отличаться от объекта, по которому брали вычет за покупку. Для ипотеки, взятой до 2014 года, ограничения 3 000 000 ₽ нет. Проценты по рефинансированию учитываются, если новый кредит прямо выдан на погашение ипотеки на это жильё.

Остаток переносится. Вычет за покупку по жилью, купленному с 2014 года, можно получать по нескольким объектам, пока не исчерпан лимит 2 000 000 ₽. Пример: первая квартира за 1 500 000 ₽ даёт вычет 1 500 000 ₽ и возврат 195 000 ₽, остаток 500 000 ₽ переходит на следующую покупку. Купили позже дом за 3 000 000 ₽: вычет 500 000 ₽, возврат 65 000 ₽, и право на вычет за покупку исчерпано. Если первое жильё куплено до 2014 года, вычет за покупку повторно не дают.

Пенсионеры: перенос на 3 года назад. Пенсионер может перенести остаток вычета на 3 года, предшествующие году, в котором остаток образовался (п. 10 ст. 220 НК РФ). Пример: вы вышли на пенсию в конце 2025 года, в 2023, 2024 и 2025 годах зарабатывали по 600 000 ₽ и платили по 78 000 ₽ НДФЛ. В 2026 году купили квартиру за 3 000 000 ₽, право на возврат 260 000 ₽. В 2027 году подаёте декларации за 2026, 2025, 2024 и 2023 годы: за 2026 возврата нет, если не было облагаемого дохода, за три прошлых года вернут 234 000 ₽. Остаток 26 000 ₽ сохранится и вернётся, если появится облагаемый доход, например от сдачи жилья.

Через работодателя или через ФНС. Через ФНС: в начале следующего года подаёте 3-НДФЛ в личном кабинете, камеральная проверка до 3 месяцев, затем деньги перечисляют на счёт. Упрощённый порядок (ст. 221.1 НК РФ): если банк передаёт данные в ФНС, в личном кабинете появляется готовое заявление, проверка обычно до 30 дней и возврат за 15 дней, без декларации и сканов. Через работодателя: заявление на подтверждение права подаёте в личном кабинете в текущем году, ФНС сама направляет уведомление работодателю, и бухгалтерия перестаёт удерживать НДФЛ, а налог, удержанный с начала года, возвращает. Деньги приходят быстрее, но в течение года только у того работодателя, которого вы указали.

Кто не получит вычет. Нерезиденты, а также те, у кого нет дохода с НДФЛ по основной шкале: самозанятые на НПД и ИП на УСН или патенте без другого дохода. Вычета нет по сделке со взаимозависимыми лицами: супругом, родителями, детьми, братьями и сёстрами (п. 5 ст. 220). Из цены исключают материнский капитал, субсидии и деньги работодателя. Родители могут получить вычет за жильё, оформленное на несовершеннолетних детей, а ребёнок сохранит своё право на будущее.

Что важно в 2026 году. Лимиты прежние: 2 000 000 ₽ за покупку и 3 000 000 ₽ по процентам. С 2025 года НДФЛ считается по шкале от 13 до 22%, и вычет уменьшает облагаемую базу. При доходе выше 2 400 000 ₽ в год часть вычета приходится на доход, облагаемый по 15% и выше, и возврат может быть больше 13% от вычета. Калькулятор считает по 13%, это нижняя граница возврата. Вернуть налог можно за последние 3 года, даже если жильё куплено давно: право на вычет сроком не ограничено.

Какие цифры заложены